Tax Implication: ఆస్తి విక్రయిస్తే ఎంత ట్యాక్స్ కట్టాలి ? పన్ను తగ్గించుకోవడానికి మార్గాలివే

Sale of Property: చాలా మంది పెద్ద నగరాల్లో ఉద్యోగం రీత్యా అక్కడే ఉండేందుకు అపార్ట్ మెంట్లలో ప్రాపర్టీలను కొంటుంటారు. అయితే వారు స్వగ్రామానికి లేదా ఇతర నగరాలకు తిరిగి వెళ్లిపోయే సమయంలో సదరు ప్రాపర్టీలను తిరిగి విక్రయిస్తుంటారు. ఇలాంటి వారికి అసలు ప్రాపర్టీ విక్రయం వల్ల ఉండే టాక్స్ లైబలిటీల గురించి పూర్తిగా తెలియక గందరగోళానికి గురవుతుంటారు. ఉదాహరణకు రవి 2013లో హైదరాబాదులో ఒక ప్రాపర్టీని రూ.31 లక్షలకు కొనగా 2023 ఫిబ్రవరిలో రూ.50 లక్షలకు విక్రయించాడు. అయితే ఇందులో రూ.19 లక్షలు రిటర్న్ పొందాడు. అసలు దీనిని పన్ను విషయంలో ఎలా పరిగణించాలో ఇప్పుడు తెలుసుకుందాం.

ఆస్తి విక్రయంతో క్యాపిటల్ గెయిన్ లేదా లాస్ 
వాస్తవానికి ఒక ఆస్తి విక్రయం ద్వారా పొందిన మెుత్తాన్ని క్యాపిటల్ గెయిన్ లేదా లాస్ కింద పరిగణించాల్సి ఉంటుంది. అయితే ఎలాంటి పరిస్థితుల్లో ప్రాపర్టీ విక్రయ మెుత్తంపై పన్ను లెక్కింపుకు సదరు ఆస్థిని ఎన్నాళ్లు హోల్డ్ చేశామనే అంశంపై ఆధారపడి ఉంటుంది. ఒక్కో క్యాపిటల్ అసెట్ కు ఈ గడువును పన్ను శాఖ వేరువేరుగా నిర్ణయిస్తుంది. ఇక్కడ రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీ విషయంలో ఆస్తి విక్రయానికి ముందు 24 నెలల కంటే తక్కువ సమయం హోల్డ్ చేసినట్లయితే సదరు విక్రయంపై పొందే ఆదాయం షార్ట్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ కిందకు వస్తుంది. ఇదే క్రమంలో ప్రాపర్టీని 24 నెలల తర్వాత విక్రయిస్తున్నట్లయితే విక్రయ ఆదాయంపై లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్ వర్తిస్తుంది. ఆదాయపు పన్ను రూల్స్ ప్రకారం క్యాపిటల్ గెయిన్స్ లెక్కించటానికి ప్రాపర్టీ కొనుగోలుకు అయిన పూర్తి ఖర్చు చాలా కీలకమైనది. 

ప్రాపర్టీ కొనుగోలు సమయంలో వెచ్చించే రిజిస్ట్రేషన్ ఛార్జీలు, లీగల్ ఖర్చులు, స్టాంప్ డ్యూటీ వంటివి కూడా ఆస్తి కొనుగోలు ఖర్చు కిందకు వస్తాయి. అలాగే కొనుగోలు సమయంలో బ్రోకర్లకు చెల్లించిన మెుత్తాన్ని ఆస్తి స్వాధీనానికి అయిన పూర్తి ఖర్చులో కలపాలి. అలాగే నిర్మాణంలో ఉన్న ప్రాపర్టీని కొనుగోలు చేస్తున్నట్లయితే ఇక్కడ కొనుగోలు ధరపై జీఎస్టీ ఛార్జీలు సైతం ఆస్థి విలువలో కలపాల్సి ఉంటుంది. అలాగే గృహ కొనుగోలుకు బ్యాంక్ లేదా ఫైనాన్స్ సంస్థ నుంచి పొందే రుణంపై చెల్లించే వడ్డీని సైతం ఆస్తి కొనుగోలుకు అయిన ఖర్చుగా పరిగణించాల్సి ఉంటుంది. 

ఇక్కడ పన్ను లెక్కించటానికి ముందు గమనించాల్సిన రెండ విషయం కొనుగోలుకు అయిన ఇండెక్స్‌డ్ ఖర్చు. ఇందులో ద్రవ్యోల్బణాన్ని పరిగణలోకి తాసుకుంటారు. కాలక్రమేణా డబ్బు విలువ క్షీణతకు గురవుతుంది. దీంతో కాలక్రమేణా ఒక వస్తువు కొనుగోలుకు అయ్యే ఖర్చు సమయానుకూలంగా పెరుగుతుంది. అందువల్ల వాస్తవానికి ఈ ద్రవ్యోల్బణ ధరల పెరుగుదల మీ అసలు లాభం కాదు. అందువల్ల ప్రభుత్వం ప్రతి సంవత్సరం నిర్ణయించే ధర ద్రవ్యోల్బణ సూచిక(CII)కు అనుగుణంగా పన్ను లెక్కించటం వల్ల అది మీ పన్ను బాధ్యతను తగ్గిస్తుంది. ఈ క్రమంలో మూలధన ఆస్తిని బదిలీ చేసిన సంవత్సరంలోని CII విలువతో సముపార్జన ధరను గుణించడం మరియు కొనుగోలు చేసిన సంవత్సరంలోని CII ద్వారా భాగించడం ద్వారా ఇండెక్స్‌డ్ కాస్ట్ ఆఫ్ అక్విజిషన్ లెక్కించాలి. సీఐఐ వివరాలను  www.incometaxindia.gov.inలో తెలుసుకోవచ్చు.

లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ ఉంటే.. 
పైన పేర్కొన్న లెక్కల ప్రకారం ప్రాపర్టీ విక్రయం ద్వారా పన్నును లెక్కించాల్సి ఉంటుంది. ఇందులో లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్స్ ఉన్నట్లయితే.. మూలధన లాభాలను తిరిగి పెట్టుబడి పెట్టడం పన్ను బాధ్యతను తగ్గించడానికి సహాయపడుతుంది. ఇందుకోసం 54EC బాండ్‌లుగా కూడా పిలువబడే మూలధన లాభాల పన్ను మినహాయింపు బాండ్‌లలో పెట్టుబడి పెట్టడం ఒక ఆప్షన్. ఈ బాండ్లను కనీసం రూ.20,000 పెట్టుబడితో కొనుగోలు చేయవచ్చు. ఎవరైనా వ్యక్తి ఆర్థిక సంవత్సరంలో గరిష్ఠంగా రూ.50 లక్షల విలువైన ఈ బాండ్లను కొనుగోలు చేయవచ్చు. అలాగే ఉమ్మడి ఆస్తి విషయంలో ఒక్కో యజమానికి రూ.50 లక్షల వరకు ప్రత్యేక పరిమితి పెట్టుబడికి అందించబడుతుంది. 

లాంగ్ టర్మ్ క్యాపిటల్ గెయిన్(ఎల్‌టిసిఎల్‌) ఉన్నట్లయితే పాత ఇంటిని విక్రయించిన తేదీ తర్వాత గత ఏడాది లేదా రెండేళ్లలో కొనుగోలు చేసిన ఏవైనా రెండు రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలకు ప్రస్తుత లాభాలను సర్థుబాటు చేసుకోవచ్చు. ఇక్కడ క్యాపిటల్ గెయిన్ మొత్తం రూ.2 కోట్లకు మించకుండా ఉంటేనే రెండు రెసిడెన్షియల్ ప్రాపర్టీలలో పెట్టుబడికి మినహాయింపు అందుబాటులో ఉంటుందని గమనించాలి. లేదా పాత ఇంటిని బదిలీ చేసిన తేదీ నుంచి మూడు సంవత్సరాలలోపు కొత్త నివాస గృహాన్ని నిర్మించవచ్చు. పన్ను చెల్లింపు ప్రక్రియలో ఇలాంటి సదుపాయాలను వినియోగించుకునేందుకు మీ ఆర్థిక సలహాదారులు లేదా చార్టెడ్ అకౌంటెంట్‌ను సంప్రదించి మీరు పూర్తి పన్ను ప్రయోజనాలను పొందవచ్చు. పైన ఉదాహరణలో రవి రూ.1,60,423 ఎల్‌టిసిఎల్‌ను తదుపరి సంవత్సరానికి ఫార్వార్డ్ చేసుకుని సర్దుబాటు చేసుకోవచ్చు.