Builder Insolvency: ఇల్లు కట్టకముందే బిల్డర్‌ దివాలా తీస్తే బయ్యర్ల డబ్బు పోయినట్టేనా?

What property buyers do in case builder declared insolvent: 'మనకంటూ సొంతంగా ఒక ఇల్లు ఉండాలి' భారత దేశంలో కోట్లమంది కల ఇది! ఆ కలను నెరవేర్చుకొనేందుకు ఎంతోమంది తమ శక్తికి మించి కష్టం చేస్తారు. డబ్బులు కూడబెడతారు. ఆ డబ్బులు బిల్డర్‌కు కట్టేసి ఇంటికోసం ఎదురు చూస్తుంటారు. నిర్మాణం పూర్తికాకుండానే ఆ బిల్డర్‌ దివాలా (Builder Insolvency) తీస్తే? తాను దివాలా తీసినట్టు ప్రకటించాలని ఎన్‌సీఎల్‌టీ గడప తొక్కితే వారి పరిస్థితి ఏంటి? డబ్బులు తిరిగొస్తాయా? కొనుగోలుకు దారులకు అసలు రక్షణ ఉందా?

అప్పట్లో మరీ ఘోరం

నిజానికి దివాలా స్మృతి 2016 ప్రకారం బయర్ల పరిస్థితి అగమ్యగోచరంగా ఉండేది. మొదట నష్టపోయేదే వారు. అలాంటిది వారికి అసలు ప్రాధాన్యం ఉండేదే కాదు. మొదట బ్యాంకులు, రుణాలు ఇచ్చిన సంస్థలకే డబ్బులు చెల్లించేలా నిబంధనలు ఉండేవి. దాంతో బయ్యర్లంతా కలిసి ఒక సొసైటీగా ఏర్పడి న్యాయ పోరాటం చేసేవాళ్లు. 2018లో రెరా చట్టం తీసుకొచ్చినప్పుడు దివాలా స్మృతిలో ప్రభుత్వం కొంత మార్పు చేసింది. బయ్యర్లను కూడా ప్రైమరీ క్రెడిటార్స్‌ (రుణ దాతలు)గా మార్చింది. దాంతో పరిస్థితులు కాస్త మెరుగయ్యాయి.

రెండే మార్గాలు

బిల్డర్‌ దివాలా తీస్తే చట్టం వారికి రెండు అవకాశాలు ఇస్తుంది. అప్పటి వరకు ఉన్న ఆస్తుల్ని అమ్మి రుణదాతలు డబ్బులు చెల్లించడం ఒకటి. ఆ ప్రాజెక్టును మరెవరైనా టేకప్‌ చేసి ఇళ్ల నిర్మాణం పూర్తి చేయడం మరొకటి. రెండోది వీలవ్వకపోతే ఆస్తులమ్మి డబ్బులు చెల్లించడమే మార్గం. ఐబీసీ చట్ట ప్రకారం ఆపరేషనల్‌, ఫైనాన్షియల్‌ క్రెడిటార్లకు మాత్రమే రక్షణ ఉండేది. బయ్యర్స్‌కు అసలు ప్రాధాన్యమే లేదు. అయితే ఇన్సాల్వెన్సీ, బ్యాంక్‌రప్ట్సీ బోర్డులోని ఫామ్‌ ఎఫ్‌ తీసుకొని బయ్యర్లు తమ డబ్బులు తిరిగి చెల్లించాలని డిమాండ్‌ చేయొచ్చు. కానీ మొదట ప్రైమరీ క్రెడిటార్స్‌ అయిన బ్యాంకులకు ముందుగా చెల్లించాల్సి వచ్చేది.

బయ్యర్లు ఏం చేయాలి?

ఇలాంటి పరిస్థితుల్లో బిల్డర్‌ ఆస్తులను అమ్మి ప్రాజెక్టును పూర్తి చేసి యూనిట్లను కొనుగోలు దారులకు ఇవ్వొచ్చు. కొనుగోలు దారుల నుంచి మిగతా డబ్బు వసూలు చేసి ప్రాజెక్టు పూర్తి చేయడం మరోమార్గం. బయ్యర్లే ఒక సొసైటీగా ఏర్పడి తమ వ్యక్తిగత డబ్బులు, కంట్రిబ్యూషన్‌ ద్వారా ఆ ప్రాజెక్టును పూర్తి చేసుకోవచ్చు. అప్పు ఇచ్చిన బ్యాంకులు, ఆర్థిక సంస్థలు ప్రాజెక్టును టేకోవర్‌ చేసి పనులు పూర్తి చేసి ఆ నిర్మాణం విలువను పెంచొచ్చు. కొన్ని పరిస్థితుల్లో 75 శాతం వరకు ప్రాజెక్టు పూర్తైతే రెరా ప్రకారం ఇంటిని తమకు స్వాధీనం చేయాలని బయ్యర్లు డిమాండ్‌ చేయొచ్చు. లేదా డబ్బు కావాలంటే 50 శాతం వరకు పొందొచ్చు. ఏదేమైనా దివాలా కేసు నడుస్తున్న తరుణంలో బయ్యర్లు తమ హోమ్‌లోన్‌ కట్టడంలో అలసత్వం ప్రదర్శించొద్దని నిపుణులు అంటున్నారు. ఐబీసీలో ప్రస్తుతం బయ్యర్లను ప్రైమరీ క్రెడిటార్లుగా గుర్తించడంతో సమస్య తీవ్రత కాస్త తగ్గుముఖం పట్టింది!