Property Ownership Rights: న్యూఢిల్లీ: యజమానుల ఆస్తి హక్కులను పరిరక్షిస్తూ దేశ సర్వోన్నత న్యాయస్థానం సుప్రీంకోర్టు ఒక చారిత్రక తీర్పును వెలువరించింది. అద్దె ఇంట్లో ఐదేళ్లు ఉన్నా లేక యాభై ఏళ్లు ఉన్నా, ఏ అద్దెదారుడు ఆ ఇంటిపై యాజమాన్య హక్కును ఎన్నటికీ క్లెయిమ్ చేయలేరని కోర్టు స్పష్టం చేసింది. జ్యోతి శర్మ వర్సెస్ విష్ణు గోయల్ కేసులో సుప్రీంకోర్టు ఈ తీర్పు వెలువరించింది. దాంతో ఓనర్ల యాజమాన్య హక్కులను సుప్రీంకోర్టు రక్షించినట్లు అయింది. ప్రతికూల స్వాధీనం (Adverse Possession) ద్వారా ఆ ఆస్తిపై యాజమాన్యాన్ని క్లెయిమ్ చేసే ఛాన్స్ లేదని కోర్టు స్పష్టం చేసింది.
సుప్రీంకోర్టు తీర్పులో ముఖ్యాంశాలు ఇవే..“ఒక అద్దెదారుడు (Tenant) ఆస్తిని యజమాని అనుమతితో మాత్రమే తీసుకుంటాడు. కనుక ప్రతికూల స్వాధీనం నియమం అద్దెదారులకు వర్తించదని సుప్రీంకోర్టు పేర్కొంది. ఈ తీర్పును చాలా మంది ఆస్తి యజమానులకు (Property Owner) విజయంగా అభివర్ణించారు. దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు చేసే తప్పుడు యాజమాన్య క్లెయిమ్లకు చెక్ పెట్టడంతో పాటు, ఆస్తి ఓనర్లకు చట్టపరమైన రక్షణను బలోపేతం చేస్తుంది. ప్రజల ఇళ్లు, జీవనోపాధిని ప్రభావితం చేసే తీర్పులలాగే దీనిపై మిశ్రమ స్పందన వచ్చింది. కొందరు దీనిని స్వాగతిస్తుంటే, మరికొందరు తీర్పుపై ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.
జ్యోతి శర్మ వర్సెస్ విష్ణు గోయల్.. ఢిల్లీకి సంబంధించిన ఈ కేసులో జ్యోతి శర్మ అనే ఆస్తి యజమాని, తన ఆస్తిలో 30 ఏళ్లకు పైగా నివసిస్తున్న అద్దెదారుడు విష్ణు గోయల్పై ఖాళీ చేయాలని కోరుతూ పిటిషన్ దాఖలు చేశారు. 1980ల నుండి తాను ఇక్కడ నివసించానని, అద్దె చెల్లించడం ఆపేశానని, యజమాని సరైన చర్యలు తీసుకోనందున, ప్రతికూల స్వాధీనం విధానం ద్వారా తాను చట్టబద్ధమైన యజమాని అయ్యానని గోయల్ వాదించారు. లిమిటేషన్ చట్టం, 1963 ప్రకారం యజమాని అనుమతి లేకుండా ఒక వ్యక్తి నిరంతరం, 12 సంవత్సరాలు ఆస్తిని ఆక్రమిస్తే ఆ వ్యక్తి ఆస్తిపై యాజమాన్య హక్కును క్లెయిమ్ చేయవచ్చు.
ఓనర్ జ్యోతి శర్మ దీనిని వ్యతిరేకిస్తూ, గోయల్ ప్రారంభం నుంచీ అద్దెదారుడేనని, తన అనుమతితోనే నివసించారని తెలిపారు. సుదీర్ఘ కాలం పాటు ఉన్న కారణంగా అతను యజమానిగా మారలేరని వాదించారు. ఈ కేసు పలు కోర్టులకు వెళ్లింది. ప్రారంభంలో ఢిల్లీ హైకోర్టు దీర్ఘకాలిక అద్దెదారుల న్యాయాన్ని పరిగణనలోకి తీసుకుని అద్దెదారుడు గోయల్కు అనుకూలంగా తీర్పు ఇచ్చింది. కానీ సుప్రీంకోర్టు న్యాయమూర్తులు జస్టిస్ జె.కె. మహేశ్వరి, కె. వినోద్ చంద్రన్ లతో కూడిన ధర్మాసనం ఆ తీర్పును రద్దు చేసింది. ఇంటి ఓనర్ శర్మకు అనుకూలంగా తీర్పు ఇచ్చింది.
ప్రతికూల స్వాధీనం విధానం..అద్దెకు ఉండటం అనేది అనుమతిపై ఆధారపడిన చట్టపరమైన అంశం. శత్రుత్వంపై ఆధారపడినది కాదని సుప్రీంకోర్టు పేర్కొంది. అద్దెదారుడు యజమాని పర్మిషన్తోనే నివసిస్తున్నందున వాళ్లు చేసే ఆస్తి స్వాధీనం ప్రతికూలంగా మారదు. ప్రతికూల స్వాధీనం వర్తించాలంటే, యజమాని ఆసక్తికి వ్యతిరేకంగా ఆస్తిని స్వాధీనం చేసుకోవాలనే ఉద్దేశం animus possidendi ఉండాలని నొక్కి చెప్పడానికి కోర్టు గతంలో (బల్వంత్ సింగ్ వర్సెస్ స్టేట్ ఆఫ్ పంజాబ్ (1986), రవీందర్ కౌర్ గ్రెవాల్ వర్సెస్ మంజిత్ కౌర్ (2019) వంటివి) తీర్పులను ప్రస్తావించింది. అద్దె కేసులలో ఈ విషయం వర్తించదు.
దేశవ్యాప్తంగా ఉన్న ఆస్తి యజమానులు ఈ నిర్ణయాన్ని స్వాగతించారు. ముంబైలోని పాత వ్యవస్థలో చాలా మంది అద్దెదారులు తక్కువ అద్దె చెల్లిస్తూ, ఓనర్లు ఆర్థిక ఇబ్బందుల్లో ఉన్నా ఖాళీ చేయడానికి నిరాకరిస్తున్నారు. ఈ తీర్పు వారికి న్యాయం చేస్తుందని ఆల్ ఇండియా ల్యాండ్లార్డ్స్ అసోసియేషన్ సభ్యుడు పేర్కొన్నారు. రియల్ ఎస్టేట్ డెవలపర్లు ఈ తీర్పును స్వాగతించారు. అయితే, అద్దెదారుల హక్కుల సంఘాలు సుప్రీం తీర్పుపై ఆందోళన వ్యక్తం చేశాయి. పెద్ద నగరాల్లో అద్దెలు కుటుంబ ఆదాయంలో 40-50 శాతం ఉన్నాయని నేషనల్ టెనెంట్స్ యూనియన్కు చెందిన మీరా సింగ్ అన్నారు. దీర్ఘకాలిక అద్దెదారులు యజమానులు లేనప్పుడు పాత ఇళ్లను రిపేర్ చేయడానికి సొంత డబ్బు ఖర్చు చేస్తున్నారని తెలిపారు.
2011 జనాభా లెక్కల ప్రకారం సుమారు 11 మిలియన్ల అద్దె ఇళ్లు ఖాళీగా ఉండగా, నగరాల్లో 18 మిలియన్ల ఇళ్ల కొరత ఉందని తెలుస్తోంది. పేద కుటుంబాలు నిరాశ్రయులు అవుతాయని సామాజిక సంస్థలు హెచ్చరిస్తున్నాయి. సుప్రీంకోర్టు తీర్పుపై ఆస్తి యజమానులు హర్షం వ్యక్తం చేయగా, దీర్ఘకాలికంగా నివాసం ఉంటున్న అద్దెదారులు ఆందోళన వ్యక్తం చేస్తున్నారు.